집보샘 주거 정보 포스팅 13 - 보증금 돌려받기

 안녕하세요! 

 연세대학교 주거상담센터 집보샘입니다.  

 지난 포스팅에서는 이사를 준비하는 법에 대해 알아보았습니다. 이번에는 퇴거 시 보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 입주일에 지불했던 보증금을 돌려받을 때가 왔습니다. 보통은 이사 가는 날 마지막으로 짐을 빼면서 집주인에게 보증금을 돌려받게 될 텐데요, 법적으로 집주인이 여러분에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무와, 여러분이 집주인에게 방을 반환해야 하는 의무는 동시에 발생하기 때문입니다. 방을 뺄 때 보증금을 바로 돌려받는다면 좋겠지만 가끔은 보증금이 500만원이라면 집주인이 450만원만 돌려 주거나, 보증금을 돌려주지 않는 경우가 생길 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 상황이 발생했을 때 어떻게 대처해야 보증금을 무사히 돌려받을 수 있는지를 중점적으로 글을 진행해 나가보려고 합니다. 

 

 먼저 보증금 다툼이 많이 발생하는 사례 몇 가지를 먼저 살펴보겠습니다. 

 

 만약 처음에 계약했던 기간을 다 채우지 않고 중도에 계약을 해지하고 나오는 경우, 보통은 다음 세입자를 구해 주고 나오거나, 다음 세입자를 구하기 위한 중개 수수료를 부담해 주고 나오는 경우가 많습니다. 이 두 가지는 법적으로는 세입자의 의무가 아닌데요, 하지만 그럼에도 집주인과 합의가 잘 되지 않으면 중도해지를 할 수 없기 때문에 관행적으로 굳어진 방식입니다.

 

 만약 여러분이 1년을 계약하였는데 2달을 남기고 계약을 해지하려는 경우, 3개월 이전에 종료하는 것까지는 집주인이 중개수수료를 부담하는 것이 타당하다는 취지의 판례가 있었으므로 이러한 것을 들어 적당한 선에서 중개 수수료 부담 비율을 정하려고 협상해 볼 수 있을 것 같습니다. 집주인이 중도해지에 동의하지 않을 경우에는 앞으로 내야 할 몇 개월치의 월세를 미리 지불하고 나오는 ‘손절매’를 제안할 수 있으나, 이 경우에는 어느 정도 손해를 보고 중도해지를 하게 됩니다. 

 

 또, 자주 발생하는 사례 중 하나는 수리비를 이유로 보증금에서 일부를 돌려주지 않는 경우입니다. 이러한 경우는 가상의 사례 하나를 들어 함께 살펴보겠습니다.

 

 김연세씨는 계약 만료일에 이사를 갈 준비를 모두 마치고 마지막으로 집주인에게 보증금 반환을 요구하였습니다. 받아야 할 보증금은 500만원, 집주인은 김연세씨가 정리해 놓은 방을 보고 보증금을 반환했는데요, 김연세씨가 입금 내역을 확인하니 들어온 금액은 450만원 뿐이었습니다. 김연세씨가 집주인에게 전화를 걸어 50만원을 돌려주지 않은 이유를 묻자 집주인은 집과 함께 임대한 가구들에 흠집이 생겨서 상태가 계약할 때보다 나빠졌다는 것을 이유로 들며 수리비 50만원을 제했다고 대답하였습니다. 김연세씨는 고의로 흠집을 낸 적이 없고, 가구들이 낡은 것은 자기의 탓이 아니라 시간에 따라 자연스럽게 낡은 것이므로 50만원을 돌려받고자 하는데, 김연세씨는 어떻게 해야 할까요?

 

 위의 사례에서 김연세씨는 가구의 수리를 명목으로 보증금의 일부를 반환받지 못했습니다. 이러한 경우 이전 포스팅에서 설명한 수리비 부담 의무를 기준으로 판단하여야 합니다. 먼저, 임차인의 과실이 아닌 자연스런 노후화로 인한 손상의 경우에는 비용을 부담할 필요가 전혀 없습니다. 법적으로 매달 집주인에게 지불하는 월세에는 시간의 경과로 인한 자연스러운 노후화에 대한 수리비가 포함되어 있다고 보기 때문입니다. 다시 말하자면, 수리비를 이미 냈다고 보는 것입니다. 만약 실제로 집을 파손한 사실이 있다면, 집주인과 수리 비용의 규모에 대한 논의를 하여 적정한 규모에서 합의를 해야 합니다. 

 

 쉽게 합의가 되지 않을 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회의 사례를 참고하거나, 실제로 조정을 신청할 수 있습니다. 

 

 김연세씨는 가구의 흠집이 자신의 잘못이 아니므로 집주인에게 나머지 50만원을 입금해 달라고 요구하였으나, 집주인은 김연세씨의 말을 받아들일 수 없다며 끝내 돌려주지 않았습니다. 김연세씨는 이 50만원을 받아내기 위해 법적인 절차를 활용하기로 마음먹었지만, 50만원 때문에 고소를 하자니 비용과 시간이 부담스러웠습니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요? 

 

 만약 짐을 빼는 날에 보증금을 다 돌려받지 못했다면, 짐을 모두 빼지 말고 자주 쓰지 않는 짐 등을 집에 남겨두는 것이 좋습니다. 앞의 포스팅에서 살펴보았듯이, 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 대항력과 우선변제권을 획득하기 위함인데요, 이 둘은 여러분이 그 집에 살고 있다는 것을 전제한 후에 가질 수 있는 권리이므로, 짐을 모두 빼고 다른 곳에 전입신고를 해 버리면 앞서 말한 권리들이 모두 사라지게 됩니다. 이러한 권리들이 사라지면 법적 절차를 통해 돈을 돌려받기 어려워지기 때문에 짐을 모두 빼지 않는 것을 꼭 명심해야 합니다.

 

 하지만 계약 기간이 끝나도 집을 반환하지 않는 경우 월세를 계속 내야 하고, 또 언제까지나 그 집에 눌러앉아 있을 수도 없기 때문에 빨리 보증금을 받거나, 집을 나가더라도 보증금을 받을 수 있는 장치를 마련해야 합니다. 이제부터는 그러한 방법을 순서대로 알아보겠습니다. 

 

 내용증명

 임차권등기명령

 보증금 반환소송

 경매신청

 

 내용증명은 내가 어떠한 내용을 특정한 사람에게 전달했다는 것을 우체국이 공증해 주는 우편 발송의 방식입니다. 예를 들면, 내가 보증금 500만원을 반환받지 못해 돈을 돌려달라고 여러 차례 요구하였으나 아직까지도 받지 못했을 경우에, 집주인이 자기는 그런 연락을 받은 적 없다고 잡아떼면 증명하기가 난감하기 때문에 우체국이 연락을 증명해주는 것입니다. 내용증명을 보내는 것은 소송을 진행하겠다는 예고와 거의 같기 때문에, 법적으로 귀찮아지기 싫은 집주인들은 내용증명을 받으면 보증금을 반환하는 경우가 많습니다.

 

 내용증명을 보내는 방법은 우체국 내용증명 신청을 참고하면 됩니다. 만약 집주인이 내용증명을 받고 보증금을 돌려주기로 약속했더라도, 실제로 그 돈을 받기 전까지는 이사를 가면 안 됩니다. 임차권등기명령을 하기 전까지는 이사를 가는 순간 집에 대한 내 권리는 사라진다는 것을 기억하세요.

 

 내용증명을 보낸 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 앞에서 이사를 가는 순간 집에 대한 내 권리가 사라진다고 했는데요, 그렇다고 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 월세를 내며 그 집에 짐을 남겨둘 수도 없습니다. 임차권 등기명령은 여러분이 이사를 가더라도 집에 대한 권리를 유지할 수 있도록 하는 장치입니다. 이전 포스팅에서 집의 속사정을 파악할 때, 임차권등기명령이 있었던 집을 피하라고 했던 것을 기억하시나요? 임차권등기명령이 있었다는 것은 집주인이 이전 세입자에게 보증금을 반환하지 않았어다는 기록과도 같습니다.

 

 임차권 등기명령을 신청하는 자세한 방법은 법원 홈페이지에서 ‘임차권’을 검색하면 상세한 안내를 확인하실 수 있습니다. 청년 주거권을 위해 행동하는 시민단체인 “민달팽이 유니온”의 주거상담 QnA 코너에서 사례를 찾아보아도 큰 도움이 됩니다. 도움이 되는 포스팅 하나를 공유해 드리겠습니다.

 

[보증금반환] 주택임차 계약 만료 후, 보증금을 제때 안돌려줄 때 : 내용증명 작성 및 발송

 

 서울시에 거주하고 있다면 서울시주거지원센터에서도 도움을 얻을 수 있습니다. 절차를 거쳐 임차권등기명령이 확정되었다면, 이제 짐을 모두 빼시고 새로운 곳에 전입신고를 하셔도 집에 대한 권리를 보존할 수 있습니다. 

 

 만약 이제까지도 보증금을 돌려받지 못하였다면, 이제는 정말 소송의 차례입니다. 만약 돌려받지 못한 보증금이 2000만원 이하라면 소액사건심판으로 재판을 신청하시면 됩니다. 이 경우 절차가 비교적 간단하고, 소요 시일도 적습니다. 만약 금액이 2000만원 이상이라면 정식/약식 재판을 신청하게 됩니다. 역시 법원과 서울시주거지원센터, 민달팽이 유니온 홈페이지, 집보샘에서 도움을 얻으실 수 있습니다. 소송은 시간과 비용이 많이 소요되게 되는데, 승소할 경우 집주인이 소송 비용까지 부담하게 되니 큰 부담을 가지지는 않아도 됩니다. 만약 승소했는데도 집주인이 여러 이유를 대며 돈을 주지 않을 경우, 여러분은 집을 경매에 넘길 수 있습니다. 경매에서 건물이 매각되면 매각 대금에서 여러분의 보증금을 돌려받게 됩니다. 

 

 집이 경매에 넘어가는 경우는 거의 없을 것 같지만, 은근히 잘 일어나는 일 중 하나입니다. 만약 여러분이 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때는 법원에 배당 요구를 하여 순서에 따라 보증금을 반환받을 수 있습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 획득하였거나, 환산보증금의 범위가 소액보증금에 들어가 소액임차인 최우선변제권을 가지고 있는 경우가 여기에 해당합니다. 법원 절차에 따라 배당 요구를 하는 것을 잊지 마세요! 

 

 

 이 글을 통해 이사를 준비하는 법에 대해 이해가 되셨기를 바랍니다. 혹시 이해가 잘 가지 않는 부분이나 공유하고 싶은 경험이 있다면 댓글로 남겨주세요! 주거 상담은 집보샘 카카오톡 채널로 문의 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.  

 다음 글은 집에서 퇴거하는 방법에 대한 세 번째 포스팅, 퇴거하기 QnA입니다. 다음 글도 기대해주세요!