안녕하세요!
연세대학교 주거상담센터 집보샘입니다.
지난 포스팅에서는 중개대상물확인설명서 읽는 법을 알아보았습니다. 집의 법적인 지위와 권리를 모두 확인하셨다면, 이제 다음 단계, 임대차 계약서를 확인할 차례예요.
1. 준비물
먼저 계약시 신분증은 필수로 챙겨가셔야 합니다! 또한 본인이 선호하는 계약서를 미리 준비해갈 수 있다는 사실은 알고 계셨나요?
우리 집보샘이 추천하는 임대차계약서는 민달팽이유니온에서 배포하고 있는 계약서인데요, 부동산에서 주로 쓰는 계약서는 많이 간소화되어있어서 특약사항에 따로 신경써서 적어야 할 내용이 많습니다. 혹시 놓칠까봐 걱정하시는 분들을 위해서 민달팽이유니온에서 아주 구체적이고 꼼꼼한 계약서를 준비해주었답니다.
세입자의 권리를 더 보장하기 좋은 조항들(미납국세, 선순위 확정일자, 입주 전 수리, 입주 후 관리/수선의무부담, 관리비, 대항력 관련 특약 사항)이 포함되어있어요. 계약을 하러 갈 때 먼저 준비해가서 공인중개사에게 이 계약서를 사용하고 싶다고 말씀해보시는 것도 좋습니다! 아래 링크에서 다운로드를 하실 수 있습니다.
만약 민유계약서를 사용하지 못해도 중개사분이 준비해 둔 공인중개사협회의 계약서나 국토부의 표준임대차계약서로 계약을 할 수 있습니다.
2. 계약시 주의 사항
준비물을 챙겼으면 이제 찐계약을 하러 가야겠죠?
★계약 도장을 찍기 전 반드시 확인해야 할 서류는 세 가지입니다★
혹시 서류 확인법이 익숙하지 않거나 잊어버리셨다면 링크를 통해 복습해 보세요!
1) 계약기간
2년 이상 장기계약을 맺는 경우가 아닐 때에는 세입자가 원하는 기간으로 하는게 유리합니다. 꼭 2년이 아니어도 된다는 말이죠. 만약 계약기간이 2년 미만이었을 경우, 임차인이 원한다면 2년까지 계약을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 기간을 따로 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 해도 최소 2년의 계약기간을 보장받을 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제4조 제1항에 명시되어 있어요!
또한, 동법 제 2항에서는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보고 있습니다 이와 관련한 자세한 내용은 계약 종료에 관한 포스팅을 참고해주세요!
2) 중개수수료
주택과 주택 이외의 부동산으로 구분이 되는데 후자는 통상적으로 주택보다 수수료가 비쌉니다. 주거용이더라도 오피스텔의 경우 주택보다 수수료가 비쌉니다. 이 때에는 공인중개사와 잘 타협하는 게 좋습니다. 0.9%라고 정해진 것처럼 말하지만 꼭 이 요율을 적용해야하는 건 아니니 주택용 요율로 하자고 말해보세요!
3) 계약서 작성하기
계약서를 점검하기 위해서는 우선 계약 당사자인 집주인의 계약서상 이름을 확인해야 합니다. 기재된 이름과 실제 계약을 하게 될 사람의 이름이 일치하는지 반드시 확인해야해요. 임대인의 신분증을 확인합니다.
계약서 쓰는 사람=등기부등본상 집주인=도장 주인=계약금/잔금/보증금/월세 예금주의 이름
집주인이 한 명이 아닐 경우에는 지분의 과반수에 해당하는 인원이 참가하여 계약하면 됩니다. 임대차 계약과 같은 공유물의 이용, 관리에 관한 경우, 지분의 50%를 넘으면 됩니다. 거주 중에 수리, 관리 등으로 연락을 하거나 분쟁이 생길때를 대비하여 이런 논의를 담당할 사람을 명확히 밝혀서 언급하는 것이 좋습니다.
4) 만약 집주인이 여러 명이라면?
주택의 임대차 계약과 같은 공유물의 이용, 관리에 관한 경우, 지분의 51%이상이면 계약은 가능하지만 100%! 지분을 가진 임대인 모두와 계약을 진행하는 걸 권장합니다. (지분을 가진 임대인이 4명이면 3명과 계약 진행가능, 3명이면 그 중 2명과 계약진행가능) 거주 중에 수리, 관리 등으로 연락을 하거나 분쟁이 생길때를 대비하여 이런 논의를 담당할 사람을 명확히 밝혀서 특약사항에 언급하는 것이 좋습니다.
5) 만약 계약서상 집주인의 이름과 신분증의 이름이 다르다면?
대리인 위임장이 필요한데요, 반드시 확인해야 할 것은 4가지가 있습니다.
(1) 임대인의 인감증명서
(2) 임대인의 인감도장이 찍혀있고, 대리인의 인적사항이 적힌 위임장
(3) 위임한 내용(ex. 위임자 A는 대리인 B에게 임대차 계약에 관한 일체의 권한을 위임한다)
(4) 위임해준 당사자와의 전화통화등을 통해 위임한 사실이 맞는지를 확인
6) 특약사항
계약서에 표기되지 않은 내용들을 계약 사항에 포함해서 미리 갈등을 예방하면 좋습니다. 예시는 다음과 같습니다.
입주 전 수리 : 요청한 수리를 계약서에 기록하여 다시 한번 확인
관리비 : 어떤 항목에 대한 관리비를 내는지 확인
수선 의무 : 임대인/임차인 각각의 수선의무 정리
담보권 설정 관련 특약 작성 : 계약서를 작성한 날부터 전입신고를 마무리하고 확정일자를 받는 날 사이까지 집주인이 담보권 설정을 하지 않도록 합의합시다.
이 글을 통해 계약서를 작성하는 법에 대해 이해가 되셨기를 바랍니다. 혹시 이해가 잘 가지 않는 부분이나 공유하고 싶은 경험이 있다면 댓글로 남겨주세요! 집 구하기 상담은 집보샘 카카오톡 채널로 문의 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
다음 글은 입주 후 발생할 수 있는 문제들을 다루는 첫 번째 포스팅, 전입신고, 확정일자, 대항력에 관해 알아보는 글입니다. 다음 글도 기대해주세요!
'집 구하기 A to Z > 서류 읽기' 카테고리의 다른 글
| 집보샘 주거 정보 포스팅 6 - 중개대상물확인설명서 (0) | 2021.01.13 |
|---|---|
| 집보샘 주거 정보 포스팅 5 - 건축물대장 (0) | 2021.01.13 |
| 집보샘 주거 정보 포스팅 4 - 등기부등본 (0) | 2021.01.13 |
